面對商業空間運營的重重困難，如何為酒店、公寓、辦公三大產業鏈接上下游資源，打造商業空間創新生態圈，已經成為各個品牌關注的焦點。與此同時，存量市場促成物業高能組合運營，也讓酒店、公寓、辦公成為了投資新風口。

10月17日，邁點空間流量經濟高峰論壇（合能·上海站）于上海元一希爾頓酒店隆重召開。本屆峰會將匯聚服務商、品牌方與資本方等多方精英人士，聚焦存量物業市場，共同探尋區域發展新機遇，拓展空間新資源，提升品牌價值，助力產業發展。

本屆空間流量經濟高峰論壇，將以“合能”為主題，2個權威報告，7大運營案例分享，2場大咖圓桌對話，1次超級創新秀，聚焦江浙滬存量物業市場，探討運營之道，切實解決商業空間資產變現、坪效提升、成本節約等具體運營難題。 

圖1：活動現場圖1

本屆盛典定向邀約150+旅游住宿業品牌代表，80+公寓辦公品牌，50+地產及投資機構，15+學術代理和課題專家，150+總經理及以上職位企業高管，共同參與和見證此次盛會。

不論市場短期熱點如何切換，數據一定是指引方向的硬核力量。大數據分析不僅使企業能夠跟隨瞬息萬變的潮流而不斷更新，而且還具有預測未來發展趨勢的能力。

邁點品牌指數MBI（旅游住宿也品牌部分）自2009年以來，花費十年時間一直在做的事情，通過對6000+酒店搜索指數、輿情指數、運營指數、媒體指數4個維度數據的不間斷監控，實時了解消費者動態的調整、個體投資人的變化、品牌競爭力的綜合分析。在這背后，MBI引入了客群轉化漏斗模型，以及三大權威數據后盾：品牌中國戰略規劃院、邁點研究院、指數獨立顧問委員會，分別構建了戰略勢能、研發動能、創新機能。最終以國家行業藍皮書、住宿業大數據、品牌白皮書、市場研究咨詢、指數體系搭建等成果與行業人士共享MBI研究成果。

                       圖2：邁點網副總裁丁曉宇

邁點網副總裁丁曉宇發布了《2019H1旅游住宿業品牌發展報告》，與參會嘉賓共同分享MBI大數據研究成果，共同明晰旅游大住宿產業脈絡。

不同類型酒店在2019年上半年的運營情況，丁曉宇用了6個字來形容高端酒店市場，“分化效應明顯”。從開業數量來說，2019年，上半年高端酒店品牌國內同比2018年增速放緩。與此同時，還呈現出明顯的分化效應，營收不佳與推陳出新齊飛，管理不善與聚勢效應共現。

有的品牌在過去只是單純依靠投資單一要素實現獲利，但現實是，那樣的時代已經一去不復返。整個產業上任何一個環節難以依靠簡單維持過去十年的做法來獲利。同樣是十年的時間，也有的品牌通過理性投資、質量趕超以及運營驅動實現了自我的多次超越。

圖3：邁點研究院研究總監郭德

邁點研究院研究總監郭德榮發布了《2019年上半年長租公寓品牌發展報告》，用數據把脈未來長租公寓的方向。

輕重結合是未來非常重要的發展模式。同時2B、2G兩個產品一定是未來長租公寓的主打盈利點。

郭德榮表示，長租公寓這個產業長期來講還是朝陽產業，雖然過程當中會有一些坎坷，但是只要政策層面還在推動，只要消費客群會有源源不斷升級的需求出來，只要商業地產還需要更持續地提高資產溢價，作為商業地產板塊非常重要的核心板塊，公寓品牌的未來，美好會繼續。

所謂合能，就是把商業空間各條產業鏈的能力合起來，彼此賦能，彼此給力，碰撞更多的商業可能。探討運營之道，切實解決商業空間資產變現、坪效提升、成本節約等具體運營難題，成為了當下品牌的重要命題。

歐佩股份國內事業部總經理、執行董事毛麗媛從線下消費場景、線上消費商城到線上線下重組融合這3個角度介紹了酒店新零售應該如何在提升坪效的同時提升用戶體驗。毛麗媛認為新零售應與酒店資源從彼此賦能變成彼此合能，讓酒店新零售能夠在增加坪效的同時還能提升用戶體驗。

當下，城市更新和存量改造已經成為了主旋律，品宅裝飾科技合伙人、首席運營官宋劍秋分享了“內裝工業化”在城市更新中的價值。內裝工業化本質上是用一個機械替代人工的過程，效率高、周期短、環保、節約用材、工期和人工成本，性價比較高。

人工智能時代能夠給酒店帶來什么變化？智慧酒店究竟可以增加哪些真正有實際意義價值的內容？云跡科技商務合作高級副總裁趙永波表示，機器人并非是要將人工完全淘汰，而是要讓人工節省出時間，去做更有感情、更有溫度的事情。機器人則更有效率地完成機械化、反人類的重復性勞動密集型的工作。在未來，機器人讓人類更幸福，讓服務更加高效。

“到2025年全球物聯網設備的出貨量將達到215億臺，” 涂鴉智能智慧酒店事業部總經理應海平表示，這個數據意味著智能家居在實際場景中的運用越來越普遍了。涂鴉智能的智慧SaaS生態系統，由硬件、軟件、服務商和平臺組成，打造了一系列智慧家居、智慧地產、智慧酒店、智慧公寓、智慧養老、智慧安防等智能化產品。

同程旅游住宿產業金融事業部總經理喬烽介紹，基于新技術和新的融資模式，酒店項目可以脫離于原來的抵押模式，設計新產品新融資服務，解決融資難題。同程旅游·同驛貸的產品定位的正是住宿產業的融資服務商，著力于解決住宿行業存在的融資難題。

THE BOXX創始合伙人皇土土認為：“我們需要研究消費者，把握消費者變化的趨勢，才有可能創造趨勢型的機會、趨勢型的模式。” “智”是科技，“娛”是流量，二者的結合為商業地產、線下空間帶來巨大的機遇。

宜尚PLUS品牌CEO張俊鋒表示，2019年，無論是經濟型酒店還是中端酒店，都出現了同質化、消費者忠誠度低、復購率低等問題。而酒店業要解決這些問題就必須學會和客戶達到同頻共振，也就是價值共振。宜尚PLUS的創始人在北歐留學期間，發現了北歐人享受時光、享受人生、享受生活的幸福原因。結合這個靈感，創始人把北歐幸福帶回了中國，把當地的民俗風情和當地的建筑設計帶回來，創造了宜尚PLUS酒店。

本屆論壇，以“資產運營.盤活存量物業的N+1種可能”與“營銷策略.爆發品牌能量的X種組合”兩個話題，邀請不同類型的企業進行了深度探討。

1.酒店及公寓資產運營：盤活存量物業的N+1種可能

邁點網副總裁丁曉宇為圓桌主持人，寶龍酒店集團總經理夏國躍、希爾頓大中華區發展部副總裁經緯、首旅如家酒店集團首席發展官胡雋、維也納酒店有限公司康鉑品牌事業部總裁肖波、樂乎公寓集團副總裁/華東區總經理何光、城家公寓首席戰略官蔣衛東，作為對話嘉賓參與本次圓桌主題分享活動。

“在過去15年，是中國酒店相對來說最不賺錢的15年，尤其最近10年里面酒店盈利能力非常差的，所以這些投資人應該說本錢還沒有回來，要進入新一輪的改造相信除了極個別的位置非常好的、過往幾年有非常好回報的酒店，他還有能力、有力氣可以去做。但是對于一些位置稍微差一點或者等級不夠好的，過去15年里面酒店的一些衰退、一些老化以及市場競爭力下降等等，這些都是在面臨一個新階段的問題，這個痛點是巨大的痛點，而且也是巨大的存量。” 寶龍酒店集團總經理夏國躍在圓桌主題會議上說到。

希爾頓大中華區發展部副總裁經緯，在本次圓桌主題會議中也提到，一些老舊的物業，到了更新改造的時候，如果附載的品牌不是希爾頓，換一個其它小品牌，它就絕不會有當下的“江湖地位”。“就是因為今天我們掛的是希爾頓品牌，我們用希爾頓的服務、體系、會員來服務他。” 經緯說道。

首旅如家酒店集團首席發展官胡雋表示：以前我們開個賣場，把賣場作為主業態。在今天因為商場已經發生了巨大變化，沒有商場是以購物為主，基本都是以體驗為主。寶龍有藝術館、萬象城有溜冰場等等，這樣一種休閑的業態對于新一代消費者特別是80后、90后的父母帶孩子出來，實際上是非常好的生活方式，不只是簡單的教育培訓，大人也需要休閑。

維也納酒店有限公司康鉑品牌事業部總裁肖波表示，除此之外，運營方還需要有將國際品牌作出本土化調整的能力，打造最適合的方式來對應本土消費。比如法國品牌康鉑，在歐洲做中端酒店，進入國內之后做了相應設計改變，把商業模式包括投資模型在中國進行了重組化的落地。

如何體現一個體驗場的魅力值，運營力成為關鍵。“我們要給中小投資者或者是這些分散式公寓、集中式公寓的運營商賦能，用樂乎這么多年積累的運營經驗來幫大家提高價值。”樂乎公寓集團副總裁/華東區總經理何光，在說到運營力時講到。

要做到參與協同，我們除了良好的運營力，還需要對于物業的消化能力。比如，城家公寓首席戰略官蔣衛東在圓桌中講到：“產品線豐富，對我們而言自身消化能力就增強強，同時華住也投資了一些其他業態，比如商業和聯合辦公，加上華住自己的二十多個酒店品牌，當我們面對兩萬三萬這樣大體量物業的時候，我們就有很多的解決方案。”

2.新消費群體來襲 酒店、公寓如何爆發品牌能量？

書香酒店投資管理集團有限公司黨委書記董事長、品牌創始人朱巍、錦江都城酒店品牌總裁虞瑜、格林酒店集團副總裁勵虹、ZMAX和潮漫品牌主理人/CEO黃玄、微舍公寓CEO朱成通、窩趣聯合創始人&品牌VP楊稷、THE BOXX創始合伙人皇土土在邁點網資深記者徐益文主持下，針對“營銷策略·爆發品牌能量的X種組合”這一話題，進行深入探討。

書香酒店投資管理集團有限公司黨委書記董事長、品牌創始人朱巍表示，當下的酒店，的確必須不斷轉型升級，但書香酒店集團想要堅持自己的風格，如中國式園林的環境的營造，養生方式，在朱巍看來，都是是有生命力的。如何把這個品牌或者說亮點做足？書香酒店集團探索了一些內容：環境營造，把中國對美的理解表達清楚；創新利用空間，思考如何提高坪效。

錦江都城酒店品牌總裁虞瑜認為，品牌重新定位非常重要，錦江都城旗下經典版本酒店里原有的不為人知的故事，在重新定位以后，每個酒店的特色故事、人物、形象全部重新展示出來，對于員工或體驗者來說，也都有了一個深層高度的提高。商務版本酒店在在地文化的打造當中，引入當地的文化展示，打造成一個目的地酒店。

相比ZMAX和潮漫品牌，格林酒店集團并不是那么“愛玩”。作為一家運營為主的公司，格林酒店集團加盟商占比高達90%，在勵虹看來，格林品牌是一個傳承的過程，從最初的格林豪泰的1.0到現在的格林豪泰的3.0，在重新煥發活力，但又和別的酒店并不完全一樣。

“從品牌來說，我一直時刻提醒自己ZMAX是品牌，而不只是酒店的商標。”黃玄表示。在她看來，所謂的IP跨界有兩種劃分，一種就是所謂的聯合發聲，一種是真正的品牌跨界。聯合發聲是“肉體的癡纏”，互相交換數據，進行線上線下的互相引流。品牌跨界是“靈魂的交鋒”。“我一直認為這個世界上沒有人永遠年輕，但是這個世界上永遠有年輕人。”

關于如何觸達新年輕客群的心智，在微舍公寓CEO朱成通看來，一方面，可以做一些客戶的市場盡調，另一方面，現在客戶的心智和營銷的手段，除了品牌不斷地投放人、培養人、投放廣告的同時，很多營銷手段的更新，是要靠品牌自己發揮的。

窩趣聯合創始人&品牌VP楊稷介紹，在做具體業務之前，窩趣用了半年時間建立創建這個品牌和產品，思考年輕人關心的是什么。窩趣品牌希望賦予消費者舒適生活和樂趣社交。

產品即運營，運營即品牌，“真正好的公司是專注于做產品的，你的產品在什么地方，交互能力在什么地方，”皇土土說道，“運營在過程當中其實是長效的事情，千萬不要沉醉于世界營銷，世界營銷其實是煙火，看起來好看，但是發揮的效應變現轉化很小的。”

讓品牌了解最前沿的黑科技，讓產品獲悉市場最真實的硬需求，本次論壇獨創的超級創新秀環節，既是一場小規模的產品測評賽，也是服務端與平臺端面對面的點評會。

超級創新秀環節中，浙江想能睡眠科技股份有限公司、來也科技、云跡創意設計（上海）有限公司的三位代表進行了3分鐘產品介紹，根據在場12位嘉賓的評審結果，想能代表以8票的優勢，獲得了進一步闡述產品的機會。

想能通過AI技術實現調節床墊的軟硬舒適度，解決酒店賓客認床煩惱，把最先進、舒適、智能化的產品帶入到酒店，根據酒店的需求，采用多種多樣的方式進行合作，不增加酒店目前的成本，并且能一起推進在酒店端的新零售，與酒店共同開拓新零售共享渠道的資源。

云跡7年來都致力于文創產品的開發，擁有一百多位簽約的產品設計師，并且用3D打印的技術測試了一百多種材質，所以在產品開發上，特別是文創產品開發上非常成熟，最重要的是沒有開模的費用，大大降低產品開發的成本。

來也科技公司的定位是，在商業地產和大住宿領域的科技服務中做AI管家。AI不單單只是為了解決基礎的人工服務，而是作為用戶的數據沉淀和信息入口。