2014年8月25日，中國宏泰產業市鎮發展有限公司(6166.HK)(以下簡稱“宏泰”)在港交所主板IPO上市，成為廊坊首家直接在香港證券交易所主板IPO上市的企業。宏泰發展首發價3.1港元，面向全球發行流通股4.53億股。

　　這家始建于1995年的產業地產開發運營商自成功赴港上市后，就引起了業內高度關注。作為出身河北廊坊的企業，它也頻頻被拿來和另一家同一出處的產業地產上市企業——華夏幸福(600340)作比較。后者于2011年8月29日在內地上市，目前已攜390億元市值沖進國內房企前十強。【又一個華夏幸福?圖解宏泰產業市鎮玩兒法】

　　華夏幸福近四百億的高市值多得力于其80%地產業務，那么，同樣是操盤產業園區和城市運營的大型企業，宏泰貢獻稅收30多億的成績，也讓人不可小覷。宏泰的“玩法”是否類似?

　　近日，中國宏泰發展高級副總裁、宏泰產業發展集團總裁潘鋒參加2014中國（廣州）國際智慧城市發展論壇時接受了搜狐焦點產業新區的專訪，他就宏泰的業務體系、運營模式、政企關系、行業前景等做了詳細解讀。

　　園區納稅超三十億產業市鎮收入78%

　　一級土地整理、物業租售、增值服務被認為是宏泰的幾項主要利潤來源。這幾項主要業務為宏泰在2013年帶來了10.25億元的產業市鎮收入，1.77億元的物業銷售收入以及0.1億元的物業租賃收入。其中，宏泰運營的代表作——占地2800萬平米的龍河高新區近年來累計稅收36億元，2014年截止10月底，入園企業本年度納稅達到了6.1億元，并解決了當地6萬人左右的就業。

　　據潘鋒介紹，這座2005年11月在河北廊坊創建的龍河高新區，是宏泰產業市鎮的一個成功樣本。

　　龍河高新區采取的則是“政府+企業”的運作模式，即：政府主導、企業運作，由廊坊龍河高新技術產業區管理委員會作為廊坊市安次區政府的派出機構，同時成立中共龍河高新技術產業區工作委員會，代表區委、區政府對龍河高新區實行統一領導和管理，全面負責園區的總體規劃、發展建設及管理，對園區內的經濟社會事務進行統一領導。廊坊市盛世建設投資有限公司作為中國宏泰發展產業市鎮業務的主力公司，是龍河高新區的開發運營商，主要承擔基礎設施投資建設、招商引資、產業服務和園區運營，根據開發進度建設相關產業配套設施（如住宅、商業、學校、醫院、娛樂等）。

　　在龍河高新區的建設運營中，宏泰承擔了傳統意義上本該政府著手的城市規劃、教育醫療等城市功能。這種“政企合作”模式，在廊坊早已探索十年，以市場化的方式招商引資，提高企業積極性，加快園區開發進程。這與國家鼓勵民間資本投資，推廣PPP模式也是一致的。

　　宏泰“造城”：用產業市鎮“造夢”

　　面對越來越多進軍產業地產的“競爭者”，宏泰有自己的“態度”。當前產業地產發展亂象仍在，不乏一些“掛羊頭賣狗肉”的地產化現象，而潘鋒認為，宏泰的做法比較純粹。做一部分地產可以平衡現金流，但不能把產業發展的道路變成房地產發展的道路。潘鋒認為，專注，是宏泰作為首家“產業市鎮”理念提出者的長遠發展之道。

　　“產業市鎮”，是宏泰今年8月赴港上市的核心表達。在潘峰看來，“產業市鎮”要表達的要義更加符合企業創始人的理念。在新型城鎮化概念泛濫每一個街角，最后卻淪為農民失地，地產商圈錢的畸像中。宏泰發展主席王建軍先生認為“產業市鎮”的理念更加務實。切實去造一座園區，一座城鎮，去解決就業，培育產業，拉動經濟，才是產業地產城鎮運營商的本分。這樣的一座新市鎮才有能量去讓每一個市民“造夢”，造一個“中國夢”。

　　而在“造城”的過程中，宏泰也給自己選好了角色：“對地方政府，我們是區域經濟發展者；對入駐企業，我們是產業服務商；對社會大眾，我們是綜合性城鎮構建者。”宏泰集團董事局主席王建軍先生總結了一條道理：“對政府高效服從、對老百姓真金白銀、對投資者感天動地、對自己主動提高。”

　　產業地產：未來的黃金十年不是誰都能進來

　　業內流傳“除了住宅都是產業地產”一觀點，眾多傳統房企大佬在住宅下行之后也轉向產業地產。這真的是一片藍海嗎？

　　潘鋒認為，產業地產未來十年一定是黃金十年，但是不能誰都來觸碰的，隨便進來碰是要付出代價。團隊、經驗、理念……目前一些顯著成果都是產業地產人浸淫行業數十年，凝刻無數心血才得以達成的。沒有深厚的沉淀，沒有正確的理念，自詡“城市運營商”的房企單依靠過去蓋房子，賣房子的本事，是不足以把一座城市運營好的。

　　做產業地產，需要站在政府管理的角度思考問題，也得站在老百姓的角度思考問題。潘鋒認為，站在宏泰的角度去理解，一座城市的運營需要兼顧不同方面的主體來做：既需要中國宏泰發展這樣的專業園區開發運營企業，也需要很多專業的團隊。而且，專業的事情需要讓專業的人、機構和企業去做。產業地產商在走完初級階段（城市物理基礎建設）之后，后期應該擅長的是資源整合（城市運營服務）。

　　那么，宏泰如何做？潘鋒透露，宏泰最近正在整合各方力量，這其中包括專業智庫的資源整合以及國內外專業團隊的引入。

　　對于未來，宏泰又如何看？潘鋒認為，產業地產的未來一定是靠園區的精細化管理、運營、服務以及智慧化，去靠運營服務獲利。未來，好的土地會越來越少越稀缺，園區未來也要朝著智慧化去發展，土地要集約發展，入住企業需要通過提高技術來降低成本。未來的城市向智慧化發展，產業園區扮演好智慧化園區的角色很重要。這也是宏泰未來參與這場智慧化盛宴一個途徑和一種愿望。為入園企業員工流動帶來更好的智慧化連接，讓更多企業在園區里獲得更好服務，我們從服務里面獲取利潤，這樣才是可持續的發展之道。

　　那么，未來可以去哪里？宏泰的戰略部署緊跟時政。剖析、研讀時政是宏泰高層每日必做的事情。不同于一般產業地產商一座城市一個園區的“打法”，宏泰每下一子都在跟著“大勢”走。譬如，宏泰在十年之前開始布局京津冀產業規劃，這也正應和當前的“京津冀一體化”。而宏泰的另一大手筆，安徽滁州項目也符合“長江經濟帶”建設理念。“如果企業能夠長遠地隨著國家發展戰略思維的話，那么你的布局一定是長遠的。”

　　談到京津冀，潘鋒說：“最近總有一些聲音說這個京津冀一體化還有各式各樣解決不了的問題，比如醫療、車牌、交通等等，其實，永遠停留在困惑當中而不能下這個筷子。這么美味的大餐，這么豐盛的盛宴你就不可能趕得上。京津冀是一盤大棋，要下三十年的大棋，看看附近的東京和首爾我們就理解了，思考下三十年前的深圳，當初去的時候還要通行證，現在又怎么樣了呢，大家應該抓緊布局，不要錯過這場盛宴。”

　　饕餮當前，是不是真的沒有傳統房企的事兒？潘鋒認為：“傳統房企可以不要直接觸碰產業地產，可以跟產業地產商合作，可以參與到產業市鎮中去，傳統房企可以進行產業市鎮中的商住地產功能的完善。這也是很大一塊蛋糕。”（完）