金融政策調整需關注房地產貸款規模的變化

上海2008年9月17日電 /新華美通/ -- 新華財經有限公司資信評級部門繼9月10日發布《中國房地產行業信用報告 -- 政策風險是影響行業信用的重要因素》之后，于今日就中國人民銀行9月15日宣布的“兩率雙降”對房地產行業的影響發表短評。新華財經指出，此次央行的“兩率”調整反映了中國政府在全球金融動蕩和國內經濟增長放緩跡象加劇的背景下，迅速果斷地通過政策微調來應對挑戰的能力，但此項貨幣政策微調的真正目的并非解救房地產業者，因此對于目前處于困境中的中國房地產行業而言，其實際意義并不大。觀察中國政府對房地產領域政策變化的較佳指標之一應當是房地產貸款規模的變化。

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新華財經副總裁兼資信評級及研究負責人陳松興博士表示：“歷史經驗一再證明金融政策是房地產發展過程中的最為關鍵的驅動因子之一，因此政策的收縮或放松將直接影響行業的整體表現。上世紀80年代后期日本房地產泡沫的興起與破滅在很大程度上就是日本央行在本幣升值引發房地產投機過熱后，仍長期奉行低利率政策造成的。因此，對于中國而言，在前一階段市場出現過熱跡象時，中國政府果斷地大幅提高利率水平，收緊房地產信貸，使泡沫在變得無法控制之前就得以抑制，這對于國民經濟的長期穩定健康發展無疑具有積極正面意義。”

新華財經認為，國內的房地產市場對于國民經濟的穩定具有極其重要的作用，房地產投資額占 GDP 的比重在10%左右，而美國的次貸危機與曾經的日本房地產泡沫經驗教訓都使得中國政府在針對房地產領域的政策制訂方面趨于保守，以免行業的大起大落造成對宏觀經濟的重大沖擊。此次的“率雙降”，雖然對房地產業者而言具有一定的心理安慰作用，但從經濟實質來看，對行業的直接影響并不大。由于目前房地產市場只漲不跌的市場預期在全國范圍內只是剛開始得到扭轉，因此未來中國政府對于房地產的政策在短期內仍不會有實質性的變化，這也將有助于中國的房地產市場繼續回歸中長期的健康穩定發展。

同時，新華財經也指出，從財務角度來看，此次降息帶來的利息支出減少，開發商要大于普通購房者，因為按2008年6月末公布的全國住房貸款余額3.25萬億元人民幣和全國房地產開發貸款余額1.95 萬億元人民幣測算，購房者與開發商貸款利息支出額全年分別減少30億元人民幣和50億元人民幣左右，開發商群體在財務上的獲益無疑稍大一些。但需要注意的是，從市場整體來看，目前國內房地產市場每年銷售額近3萬億元人民幣，投資額也超過2.5萬億元人民幣，因此，這部分利息支出的減少無疑是微不足道的。現階段對于國內開發商而言重要的并不是貸款利率的下降，而是貸款到期后的展期與續貸問題，這也是目前房地產開發商的咽喉所在。

新華財經認為，觀察中國政府對房地產領域政策變化的較佳指標之一在于房地產貸款規模的變化。此次央行在降息的同時，將部分銀行的存款準備金率從17.5%的歷史高位下調1個百分點，雖然可稍緩解目前國內中小銀行資金緊張的局面，但由于年初每家銀行已經確定了全年的貸款任務，即使8月份時央行增加了5%的全年信貸額度，其主要用途也是支持小企業和“三農”、災區建設等，因此各商業銀行并不會有明顯的房地產貸款指標新增計劃。所以，對于陷入資金饑渴的房地產開發商而言，此次央行銀根的放松并不會使其直接受益。

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